16 cosas a tener en cuenta a la hora de alquilar
Para desnaturalizar las prácticas abusivas que sufren los inquilinos a manos de las inmobiliarias, la Defensoría del Inquilino elaboró la primera Guía de los Derechos de los Inquilinos y las principales cuestiones a tener en cuenta a la hora de firmar un contrato de alquiler.
“El inquilino se ve sometido a todo tipo de condiciones abusivas a la hora de firmar un contrato y la calidad de la vivienda que se alquila en Rosario es pésima”, sostuvo Sebastián Artola, titular de la Defensoría del Inquilino.
Más de la mitad de la población tiene problemas habitacionales y un tercio tiene su derecho a la vivienda vulnerado. Esta realidad tiene que ver con la total desregulación del mercado inmobiliario, la complicidad del Estado y la falta de herramientas que defiendan a la inquilinos.
Artola precisó: “En la Defensoría del Inquilino nos encontramos con situaciones que van desde contratos que se pretenden firmar por menos de dos años, cláusulas de ajustes semestrales, gastos de comisión y trámites por encima de lo que establece la ley, pedidos de anticipos mayores a un mes, requisitos de garantías imposibles, hasta problemas por el estado de los inmuebles, arreglos que el propietario no quiere hacerse cargo y le corresponden, pagos del impuesto inmobiliario o las expensas extraordinarias a cargo del inquilino, y solicitud de devolución del inmueble en condiciones que nunca fueron las que tuvo”.
“Por eso, seguimos reclamando la creación de una Defensoría Pública del Inquilino en el marco del Estado municipal y la aprobación de la nueva ley de alquileres en Diputados”.
16 cosas para tener en cuenta a la hora de alquilar:
1. El plazo mínimo de contrato de alquiler para vivienda es de dos años.
2. Si antes de alquilar una vivienda te exigen un adelanto, pedí un comprobante de pago que diga “seña” y no “reserva”. La seña está contemplada en el Código Civil y Comercial y establece que si el propietario se arrepiente de alquilar su casa, tiene que devolverte el doble del dinero que entregaste.
3. La inmobiliaria te puede cobrar hasta un 5% del total del contrato en concepto de comisión.
4. La inmobiliaria debe entregar factura y el precio informado de la comisión se entiende que es con IVA incluido, después no te lo pueden agregar.
5. Los otros gastos que vas a tener son: averiguación de garantías, sellado provincial, seguro de incendio y responsabilidad civil y depósito en garantía.
6. El Sellado provincial es el siguiente importe: 0,1% para viviendas y 1,2% para uso comercial y además el 1,2% por la fianza en cualquiera de los dos casos.
7. El Depósito de Garantía no puede superar el equivalente a dos meses de alquiler y es para cualquier eventual arreglo que corresponda realizar a la finalización del contrato.
8. Los Informes de Garantía se tramitan en el registro general de la Propiedad, ubicado en Urquiza 1172. Puede ir directamente el inquilino acompañado con el garante (quien debe llevar su DNI y fotocopia de la escritura de la propiedad con la que presta la garantía) y completar el formulario que te entregan en esa repartición.
9. El artículo 1196 del Código Civil y Comercial establece que en los alquileres con destino a vivienda no pueden pedirte el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes.
10. Sugerimos a los inquilinos un inventario del estado en el que se encuentran las instalaciones al momento de ingresar a la vivienda y que ese inventario sea firmado por el propietario o inmobiliaria según corresponda. De este modo, evitas que al momento de la devolución del inmueble te lo pidan en condiciones que no fueron las que tenía cuando lo alquilaste.
11. Si alquilas en un edificio recién construido chequea que el edificio tenga final de obra y que las expensas vengan discriminadas en ordinarias y extraordinarias. Las ordinarias son a cargo del inquilino y las extraordinarias son a cargo del propietario.
12. El pago de los servicios (luz, agua, gas, teléfono, cable, expensas ordinarias, etc) corresponden al inquilino; también la TGI (Tasa General de Inmuebles). Por su parte, el propietario paga los impuestos que gravan su propiedad, tal como el impuesto inmobiliario y las expensas extraordinarias. Salvo pacto en contrario de las partes firmadas en el contrato.
13. Es importante no firmar contratos en los cuales el inquilino renuncie al derecho que establece que el propietario debe efectuar a su cargo todas las reparaciones del inmueble (plomería, electricidad, etc) o gastos por corte de un servicio público (agua, luz, gas) debido a problemas de instalación. El inquilino solo debe hacerse cargo de los arreglos que surjan de su responsabilidad, lo cual no incluye el deterioro normal de la vivienda (art. 1201 del Código Civil y Comercial). Si el propietario no lo hace en un plazo prudente, podés arreglarlo vos y descontar el gasto del pago del alquiler.
14. El inquilino puede rescindir anticipadamente el contrato a partir de los 6 meses, pagando una indemnización de un mes y medio de alquiler para el primer año, y de un mes para el segundo. Para finalizar un contrato anticipadamente es necesario notificar al propietario mediante una carta documento con una antelación mínima de 60 días.
15. El propietario no puede rescindir el contrato vigente antes de su finalización. Salvo los siguientes casos taxativamente enumerados en el art. 1219 del Código Civil y Comercial de la Nación (uso distinto al convenido; falta de conservación o su abandono; falta de pago durante dos períodos consecutivos)
16. Si las inmobiliarias incumplen lo que dice la ley podes denunciarlas en el Colegio de Corredores Inmobiliarios (Urquiza 1765).
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