El boom inmobiliario que vivió nuestro país en la última década, estuvo signado por restricciones en el mercado cambiario, la elevada inflación, la consecuente desconfianza en el peso como reserva de valor y la baja sofisticación de muchos inversores nacionales, obteniéndose como resultado una insuficiente canalización del ahorro al sistema financiero.

Este fenómeno tuvo como contrapartida la denominada inversión en ladrillos, una alternativa que incluso transformó el paisaje urbano de los distritos más importantes del país.

El sur de la provincia de Santa Fe es un caso testigo de este fenómeno. Parte de los excedentes del auge de la producción sojera de la provincia se han volcado a la construcción, sobre todo de unidades pequeñas, con el objetivo de formar un activo que actúe como refugio de valor (en un contexto de elevada inflación y volatilidad cambiaria) y/o como fuente de ingreso adicional vía alquiler.

Hasta tal punto ha sido notoria esta dinámica, que la fisonomía de la ciudad de Rosario se ha visto drásticamente modificada por una variada gama de proyectos inmobiliarios. Es decir, si bien es cierto que el boom del sector de la construcción tuvo lugar en las principales ciudades del país, en Rosario, éste auge fue aún más notorio debido a los más de 5.000.000 de m2 que se han creado en los últimos tiempos. Countries, edificios inteligentes, barrios cerrados, o amenities; son ahora palabras de uso corriente en el lenguaje del rosarino, y que antes estaban en boca de pocos.

De todos modos, este crecimiento en la oferta de inmuebles no necesariamente se ha dado de manera coordinada con la demanda, particularmente en aquellos barrios donde el descalce del mercado inmobiliario -las diferencias entre las propiedades ofrecidas y las buscadas, en cantidad de ambientes- ha llegado a niveles francamente elevados; constituyendo un problema estructural, tanto para los propietarios, como para los que buscan vivir allí.

Para analizar este fenómeno, hemos construido un indicador denominado tasa de descalce, que mide las diferencias entre inmuebles puestos a disposición en el mercado y las solicitudes de quienes buscan ocuparlos, con el objetivo de cuantificar cuan descoordinada se encuentran la oferta y la demanda de propiedades.

Supongamos que 10 potenciales inquilinos buscan 5 departamentos de 2 ambientes, y otros 5 buscan de 3 ambientes, en un barrio. Si solo se ofrecieran departamentos de 1 ambiente, entonces la tasa de descalce resultaría muy elevada. En el caso donde la demanda y la oferta coincidan plenamente, la tasa de descalce será igual a 0. La pregunta entonces, es ¿cómo obtener una medida de la demanda? Para el caso, contabilizamos con la cantidad de contactos no duplicados que recibieron las publicaciones de las propiedades, pudiendo así reconstruir la curva de demanda por tipo de propiedad y barrio.

De esta forma, y condicional a la base de datos disponible, del análisis de la oferta y demanda de departamentos en los barrios más dinámicos surgieron los siguientes resultados:

En algunos barrios, la tasa de descalce resulta muy significativa, evidenciando un proceso descoordinado de crecimiento en la ciudad. Como se puede observar, en los barrios donde la oferta y demanda se encuentran más desacopladas, se registra un fuerte exceso de oferta de unidades más pequeñas (de 1 y 2 ambientes, vinculadas al boom inmobiliario). Por otro lado, las unidades de 3 ambientes resultan insuficientes para cubrir la demanda. El sesgo de las nuevas construcciones hacia unidades de menor envergadura, constituye un problema habitacional en dichos barrios.

En Barrio Arroyito, más del 60% de las propiedades ofrecidas son unidades de 2 ambientes, pero sólo el 25% de la demanda se corresponde con dicho tipo de unidades. De hecho, el 75% de la demanda se concentra en unidades de 3 ambientes, aunque sólo el 21% de la oferta es de ese tipo, por lo que no habría suficientes unidades a la venta como para satisfacer la demanda en dicho barrio.

En Barrio Puerto Norte, el 40% de los departamentos ofrecidos son unidades de 2 ambientes, pero la demanda de los mismos resulta prácticamente nula. No es el caso de los departamentos de 3 ambientes que constituyen el 50% de la oferta, pero 67% de la demanda (leve exceso de demanda). En líneas generales, el tipo descalce en este barrio muestra un claro sesgo: en este barrio la demanda de unidades de 1 y 2 ambientes es prácticamente inexistente; la misma se concentra en departamentos de 3 ambientes o más.

En términos generales, se registra la siguiente tendencia: en los 10 barrios más dinámicos de Rosario, la oferta de departamentos de 1 ambiente constituye el 7% del total, mientras la demanda es menor al 1%. Es decir, existe un exceso de oferta sistemático para este tipo de unidades, independientemente del barrio en el que se localice. La única excepción donde la oferta y demanda de viviendas de 1 ambiente si se mostró calzada, fue en el barrio de Pichincha. En el resto de los casos, la demanda fue prácticamente nula.

(*) Por Observatorio Económico Social de la UNR, en colaboración con Oikos Bs.As. y Properati